Foreign Quota

Können Ausländer in Thailand Immobilien kaufen? Die klare Antwort

Das ist die entscheidende Unterscheidung, an der jede Kaufüberlegung beginnt. Wer als Staatsangehöriger aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz in Pattaya, Chonburi, Thailand investieren möchte, hat einen klaren, gesetzlich abgesicherten Weg: den Kauf einer Einheit in einem Condominium innerhalb der sogenannten Foreign Quota. Der Erwerb von Land, Häusern auf eigenem Grund oder Villen mit eigenem Grundstück ist Ausländern dagegen verwehrt — hier greifen nur indirekte Konstruktionen, die mit erheblichen Risiken verbunden sind.

Rechtlich ist der Condo-Kauf für Ausländer keine Grauzone, sondern ausdrücklich geregelt. Der Condominium Act B.E. 2522 (1979) räumt ausländischen Käufern in Section 19 das Recht ein, Einheiten in einem registrierten Condominium als Freehold zu besitzen. Die einzige Grenze: Höchstens 49 % der gesamten verkaufbaren Wohnfläche eines Gebäudes dürfen in ausländischer Hand sein. Mindestens 51 % müssen im thailändischen Eigentum bleiben.

Sky Thai Property CO. LTD. konzentriert sich bewusst ausschließlich auf dieses eine, für Ausländer sichere Segment: Foreign-Quota-Condos in Neubau-Projekten von geprüften Bauträgern in Pattaya. Keine Villen mit fragwürdiger Grundstückskonstruktion, keine Firmenmäntel, keine Umgehungsmodelle — sondern Einheiten, die sauber auf Ihren Namen eingetragen werden.

Freehold Condo: So funktioniert das vollständige Eigentum

Der Condominium Act B.E. 2522 (1979) gewährt Ausländern in Section 19 das Recht auf vollständiges Freehold-Eigentum an Condominium-Einheiten. Konkret heißt das für Sie als Käufer:

Das thailändische System ist dabei bemerkenswert schlank. Wo in Deutschland Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nebeneinander stehen, genügt in Thailand ein einziges Dokument: der Condominium Title Deed. Er nennt Eigentümername, Einheitsnummer, Größe in Quadratmetern, Gebäudenamen und die Grundstücksdaten und trägt das Chanote-Siegel des Land Department. Die Eigentümergemeinschaft (Juristic Condominium) entsteht dabei automatisch mit der Registrierung des Gebäudes.

Die 49-%-Regel im Detail: kollektiv vs. individuell

Kaum eine Regel wird häufiger missverstanden. Viele Interessenten glauben, sie könnten nur „49 % einer Wohnung" kaufen. Das ist falsch. Die 49 % beziehen sich auf die Summe aller verkaufbaren Quadratmeter eines Condominiums: Von der gesamten Wohnfläche des Gebäudes darf höchstens die Hälfte minus eins in ausländischem Freehold-Eigentum stehen. Die restlichen mindestens 51 % müssen thailändischen Eigentümern gehören.

Für den einzelnen Käufer bedeutet das: Solange Ihre Wunscheinheit innerhalb der noch freien Foreign Quota liegt, gehört sie Ihnen zu 100 %. Die Quote ist also kein Miteigentumsanteil, sondern ein Kontingent an Einheiten, die auf ausländische Namen eingetragen werden können. Jeder Bauträger führt für sein Gebäude eine laufende Foreign-Quota-Bilanz — welche Einheiten bereits an Ausländer verkauft sind und wie viel Fläche noch im ausländischen Freehold vergeben werden darf.

Warum die Verfügbarkeit der Quota der eigentliche Engpass ist

Weil die 49 % pro Gebäude fest begrenzt sind, ist nicht der Preis, sondern die Verfügbarkeit einer Foreign-Quota-Einheit oft der entscheidende Punkt beim Kauf. In begehrten Projekten in Strandlagen wie Wongamat oder Pratumnak ist die ausländische Quote teils früh ausgeschöpft. Wer eine bestimmte Einheit als Freehold möchte, muss deshalb vor der Reservierung klären, ob diese Einheit überhaupt noch als ausländisches Freehold registriert werden kann.

Das FET-Formular: Warum die richtige Überweisung entscheidet

Das FET (früher als Thor Tor 3 bzw. FETF bezeichnet) ist ein kleines Dokument mit großer Wirkung. Es wird von der thailändischen Empfängerbank ausgestellt und bestätigt, dass ein bestimmter Betrag in ausländischer Währung nach Thailand überwiesen und dort in Baht umgewandelt wurde. Bei Beträgen ab 50.000 US-Dollar (bzw. dem Gegenwert) ist die Ausstellung verpflichtend.

Für den Foreign-Quota-Kauf hat das FET zwei zentrale Funktionen:

Worauf es bei der Überweisung ankommt

Zwei Details entscheiden über einen reibungslosen Ablauf: Erstens muss das Geld tatsächlich in Fremdwährung (Euro, US-Dollar, Schweizer Franken) eingehen und erst in Thailand in Baht gewechselt werden — nicht bereits im Ausland umgetauscht. Zweitens sollte im Verwendungszweck der Immobilienkauf klar benannt werden (etwa „Purchase of condominium unit"). Fehlt dieser Hinweis, kann die Bank das FET verzögern oder falsch ausstellen.

Was passiert, wenn die Foreign Quota ausgeschöpft ist?

Dieser Fall ist kein Ausnahmeszenario, sondern in beliebten Projekten Alltag. Wenn ein Interessent eine bestimmte Einheit möchte, deren Gebäude die ausländische Quote bereits ausgereizt hat, stehen folgende Optionen offen:

Leasehold als Alternative: 30 Jahre & das Urteil 2025

Leasehold (Pacht) ist die häufigste Alternative, wenn Freehold nicht verfügbar ist — etwa bei ausgeschöpfter Quota oder bei Objekten auf gepachtetem Land. Dabei erwirbt der Käufer kein Eigentum, sondern ein langfristiges, im Land Department eingetragenes Nutzungsrecht. Der thailändische Rechtsrahmen begrenzt die registrierbare Laufzeit klar auf 30 Jahre.

Lange wurden sogenannte „30+30+30"-Modelle angeboten, die durch zwei im Voraus vereinbarte Verlängerungen faktisch 90 Jahre versprachen. Ein Urteil des thailändischen Supreme Court vom 18. März 2025 hat dieser Praxis die Grundlage entzogen: Vorab vereinbarte automatische Verlängerungen über die 30 Jahre hinaus sind nicht durchsetzbar. Rechtssicher ist nur die erste registrierte Laufzeit von bis zu 30 Jahren; jede Verlängerung setzt eine echte Neuverhandlung am Laufzeitende voraus — ohne Garantie.

Für wen Leasehold trotzdem sinnvoll sein kann

Leasehold ist nicht per se schlecht — es ist eine andere Risikoklasse. Sinnvoll sein kann es etwa, wenn die Wunscheinheit in einem ausgezeichneten Projekt liegt, dessen Freehold-Quota voll ist, und der Käufer primär die Nutzung über einen überschaubaren Zeitraum sucht. Wer dagegen ein langfristig vererbbares Vermögen aufbauen will, fährt mit Freehold über die Foreign Quota deutlich sicherer.

Alle Eigentumsformen im Vergleich

Für die typische Zielsetzung eines DACH-Investors — ein Neubau-Condo in Pattaya zur Vermögensbildung, Eigennutzung oder Vermietung — ist die Sache damit klar: Freehold über die Foreign Quota ist der einzige Weg, der Volleigentum, Vererbbarkeit und Rechtssicherheit in einem bietet. Alle anderen Formen sind Sonderfälle oder Kompromisse.

Reform-Ausblick 2026: 99 Jahre & die 75-%-Quote

Seit 2025 kursieren zwei Reformvorhaben, die für ausländische Käufer weitreichend wären. Beide sind wichtig zu kennen — aber ebenso wichtig ist, sie nicht mit geltendem Recht zu verwechseln.

Vererbung, Title Deed und Wiederverkauf

Weil Freehold echtes Eigentum ist, können Sie Ihre Einheit jederzeit verkaufen, verschenken oder vererben — dieselben Rechte wie ein thailändischer Eigentümer. Beim Weiterverkauf ist das FET-Formular aus dem ursprünglichen Kauf entscheidend: Es ermöglicht, den Verkaufserlös wieder legal ins Ausland zu transferieren. Deshalb sollten Sie die FET-Unterlagen dauerhaft aufbewahren.

Für den Erbfall gilt: Ihr Condo geht per Testament oder gesetzlicher Erbfolge auf die Erben über. Ein ausländischer Erbe muss die Einheit allerdings selbst unter den Bedingungen der Foreign Quota halten können. Ist das nicht möglich — etwa weil die Quote inzwischen anders belegt ist —, muss die Immobilie in der Regel innerhalb eines Jahres veräußert werden. Ein in Thailand hinterlegtes Testament nach thailändischem Recht beschleunigt die Übertragung erheblich und beugt Erbstreitigkeiten vor; Deutschland und Thailand haben zudem ein Doppelbesteuerungsabkommen.