Steuern & Kosten

Der Condo-Kauf in Pattaya ist nicht nur schneller als in Deutschland, sondern auch deutlich günstiger — die Kaufnebenkosten liegen bei rund 2 bis 3 % statt 9 bis 15 %. Damit Sie wirklich alles einkalkulieren, zeigt dieser Ratgeber jede Position: die einmaligen Kaufkosten (Transfer Fee, Stamp Duty), die laufenden Kosten (Maintenance Fee, Sinking Fund, jährliche Grundsteuer), die Besteuerung von Mieteinnahmen in Thailand und daheim über das Doppelbesteuerungsabkommen, die Steuern beim späteren Verkauf und den zinsfreien Finanzierungsvorteil. Alle Angaben auf Stand 2026, geprüft gegen die aktuelle Rechtslage — sie ersetzen aber keine individuelle Steuerberatung.

Alle Kosten auf einen Blick: Thailand vs. Deutschland

Bevor es in die einzelnen Positionen geht, hilft der direkte Vergleich. Er zeigt, warum Thailand für DACH-Investoren nicht nur wegen des Preises, sondern auch wegen der Kostenstruktur attraktiv ist. Die folgende Tabelle stellt die typischen Kaufnebenkosten gegenüber.

Ein Rechenbeispiel macht den Unterschied greifbar: Bei einem Kaufpreis von umgerechnet 200.000 € fallen in Deutschland grob 18.000 bis 30.000 € Nebenkosten an, in Thailand dagegen nur etwa 4.000 bis 6.000 €. Die Zahlen sind illustrativ und hängen von Bundesland, amtlichem Wert und der Aufteilung der Transfer Fee ab. Konkrete Kaufpreise einzelner Neubau-Projekte nennt Sky Thai Property auf Anfrage.

Kaufnebenkosten im Detail: wer zahlt was

Anders als in Deutschland gibt es keinen einheitlichen „Nebenkosten-Block". Stattdessen fallen einzelne, klar benannte Gebühren an, deren Träger teils verhandelbar ist. Die folgende Tabelle zeigt, wer üblicherweise zahlt.

Wichtig für ausländische Käufer: Das seit 2024/2025 laufende Konjunkturprogramm, das die Transfer- und Hypothekengebühr auf 0,01 % senkt, gilt in der Regel nur für thailändische Staatsbürger und für Objekte bis 3 Mio THB. Ausländische Condo-Käufer zahlen daher normalerweise die vollen 2 %. Die genaue Aufteilung der Transfer Fee ist Verhandlungssache und steht im Kaufvertrag (SPA). Den Ablauf des Kaufs erklärt der Kaufführer „Condo kaufen in Pattaya".

Maintenance Fee: was enthalten ist und was normal ist

Die Maintenance Fee ist die wichtigste laufende Kostenposition und wird von der Eigentümergemeinschaft (über die Hausverwaltung, „Juristic Person") erhoben. Sie richtet sich nach der Fläche Ihrer Einheit. Was die Bandbreite bestimmt, ist der Ausstattungsgrad des Projekts:

Beim Kauf wird üblicherweise die Maintenance Fee für das erste Jahr im Voraus fällig. Erhöhungen müssen von der Eigentümerversammlung beschlossen werden — ein Grund, beim Kauf auf eine funktionierende Hausverwaltung und eine gesunde Rücklage zu achten. Ein niedriger Beitrag ist nicht automatisch gut: Zu knapp kalkulierte Gebühren führen später zu Sonderumlagen oder sichtbarem Sanierungsstau.

Sinking Fund: die einmalige Instandhaltungsrücklage

Während die Maintenance Fee die laufenden Betriebskosten deckt, ist der Sinking Fund die Kapitalrücklage für größere, seltene Ausgaben: die Erneuerung der Aufzugsanlage, Dach- und Fassadenarbeiten, Poolsanierung, den Austausch von Pumpen oder Generatoren. Er wird einmalig beim Kauf pro Quadratmeter erhoben und von der Eigentümergemeinschaft verwaltet.

Für den Käufer ist er aus zwei Gründen relevant. Erstens gehört er in die Kaufkalkulation: Bei 50 m² und 600 THB/m² sind das rund 30.000 THB (~750 €) einmalig. Zweitens ist die Höhe der bestehenden Rücklage ein Qualitätssignal: Ein gut gefüllter Sinking Fund bedeutet, dass anstehende Großreparaturen ohne teure Sonderumlagen finanziert werden können. Bei Neubau-Projekten wird die Rücklage neu aufgebaut; bei Bestandsobjekten sollten Sie den aktuellen Stand erfragen.

Land & Building Tax: die jährliche Grundsteuer

Die Land and Building Tax (Gesetz B.E. 2562) ersetzt seit 2020 die alten Grundsteuern und wird 2026 voll durchgesetzt. Sie ist für Wohnimmobilien bewusst niedrig gehalten und wird von der lokalen Gemeinde erhoben. Die Sätze für Wohnnutzung gestaffelt nach amtlichem Wert:

Für den typischen Investor heißt das: Bei einem Condo mit einem amtlichen Wert von 3,5 Mio THB fallen jährlich rund 700 THB (~18 €) Grundsteuer an — ein zu vernachlässigender Posten. Der Erstwohnsitz mit Namenseintrag im Hausregister ist bis zu einem Gebäudewert von 10 Mio THB steuerfrei. Die Steuer wird von der Gemeinde veranlagt und ist jährlich (Fälligkeit üblicherweise Mitte des Jahres) zu zahlen.

Mieteinnahmen in Thailand versteuern

Wer sein Condo legal langfristig (ab 30 Tagen) vermietet, erzielt in Thailand steuerpflichtige Einkünfte. Das System ist unkompliziert und für Vermieter günstig:

Als Steuerresident gilt, wer sich mindestens 180 Tage im Jahr in Thailand aufhält. Ein Rechenbeispiel: Bei 240.000 THB Jahresmiete bleiben nach 30 % Pauschale (72.000 THB) und Freibetrag (60.000 THB) rund 108.000 THB zu versteuern — das liegt noch in der 0-%-Stufe bis 150.000 THB. Die Zahlen sind illustrativ; die tatsächliche Steuer hängt von weiteren Einkünften und Freibeträgen ab.

Deutsche & österreichische Steuerpflicht: das Doppelbesteuerungsabkommen

Für deutsche und österreichische Investoren ist die entscheidende Frage: Muss ich die Thai-Mieteinnahmen auch zu Hause versteuern? Die Antwort regelt das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), und sie ist käuferfreundlich.

Deutschland: Nach dem DBA Deutschland–Thailand (Artikel 6) hat Thailand das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus dort gelegenem unbeweglichem Vermögen. Deutschland wendet die Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt an (Artikel 22): Die Thai-Mieteinnahmen werden aus der deutschen Bemessungsgrundlage ausgenommen — es erfolgt also keine doppelte Besteuerung und keine Anrechnung. Sie erhöhen aber den Steuersatz, der auf Ihr übriges deutsches Einkommen angewendet wird. Die Einkünfte müssen deshalb in der deutschen Steuererklärung angegeben werden.

Österreich: Das DBA Österreich–Thailand folgt demselben Grundsatz — Besteuerung im Belegenheitsstaat Thailand, in Österreich Freistellung mit Progressionsvorbehalt. Auch hier sind die Einkünfte in der Erklärung anzugeben, damit der Progressionsvorbehalt korrekt berücksichtigt wird.

Steuern beim Verkauf: Withholding Tax & SBT

Wer verkauft, sollte die Verkaufskosten von Anfang an einkalkulieren, denn sie schmälern die Rendite. Vier Posten sind relevant:

Ein wichtiger Punkt für den Rückfluss ins Ausland: Das beim Kauf ausgestellte FET-Formular (Nachweis der Fremdwährungs-Einfuhr) ermöglicht es, den Verkaufserlös bis zur ursprünglich eingeführten Summe wieder legal ins Ausland zu überweisen. Details zum FET stehen im Ratgeber Foreign Quota erklärt.

Zinsfreie Bauträgerfinanzierung & Kostentransparenz

Weil thailändische Banken an Ausländer normalerweise keine Immobilienkredite vergeben, ist die Bauträgerfinanzierung der übliche Weg — und ein oft unterschätzter Kostenvorteil. Statt eines verzinsten Bankkredits zahlen Sie den Kaufpreis in zinsfreien Raten über die Bauphase. Der Effekt auf die Gesamtkosten ist erheblich:

Das Rechenbeispiel ist illustrativ und ersetzt keine Finanzierungsberatung — die konkrete Zinsersparnis hängt vom Marktzins und der Laufzeit ab. Wie ein seriöser Zahlungsplan aufgebaut ist, behandelt der Ratgeber Off-Plan Investment.

Ein Wort zur Transparenz: Seit den Reformen 2025 sind Bauträger in Thailand verpflichtet, standardisierte, faire Verträge mit vollständigen Projekt-, Zeit- und Preisangaben zu verwenden. Käufer haben damit ein durchsetzbares Recht auf vollständige Kostentransparenz — jede der oben genannten Positionen sollte vor der Unterschrift schriftlich aufgeschlüsselt vorliegen.